新築住宅を建てる時の土地と道路　～岡崎市のとあるお客様の場合～

豊田市で開催した新築住宅の完成見学会に来ていただいたお客様のお話です。

現在住んでいる家の建て替えを考えているということで、見学会にお越しいただきました。そのお客様は見学会に来る前にハウスメーカーさんA社とお話をしたところ諸費用が８００万ほどかかると言われたそうです。しかしその細かい内訳は教えてくれなかったようで、お客様は本当にそんなにかかるのかと思っていたそうです。その金額の諸費用では予算内では収まらなくなってしまうとのことでした。

＊こちらはこの物件ではありません

完成見学会でパッシブデザインの家『雨楽な家・爽』を気に入っていただき、その後簡単なプランを作りお持ちするようになっていました。現況を調べに現地を見させていただくと、この土地は西面、北面に道路があり、西面道路とは高低差があり石垣の上が宅盤となっていました。現地を見て、この西面道路が引っ掛ったのです。

基本、道路の中心線より幅2ｍが道路とみなされそこには建造物は建てられません。これが建築基準法第42条2項道路です。またこの地域はその道路部分である狭あい路線拡幅ための後退用地を寄付（リンクは岡崎市）しなけらばなりませんでした。この道路の拡幅は緊急時・災害時に緊急車両の進入を容易にしたり、災害時の避難をしやすくし、火災時の延焼防止に役立ちます。他には日照・通風環境が向上します。

さて本題に戻りますが、現況この道路幅は4.3ｍほどでしたが、汚水桝が道の中心ではなく東側に入っていることに引っ掛かり、役所等で調べた結果、西側の土地の持ち主が後退用地から更に1ｍ幅ほどを舗装してありました。（おそらく便宜上このようなことをしたと思われます）実際の道路中心線は汚水桝のほぼ中心を走っており、擁壁を含む約90センチほど道路後退しなければなりません。すなわちここで新築住宅を建てるには石垣を壊し、新しく擁壁を作り直してからではないといけないのです。このことから、自社ではこのお客様に新築で建てるのではなくリノベーションでこの家を改修・改造することをおすすめしました。擁壁の解体、新設や既存建物の解体費用などが削減されます。

リノベうらく（現在は売却済みにて見学できません）

お客様は地元工務店（自社よりもだいぶ大きな会社です）B社にも赴き、プランニングと全体資金を出してもらっていました。しかし道路についての説明は一切なかったとのことで、お客様のほうから道幅について聞いてみると、確認してなかったようでした。そこで石垣をいじらず建て替える方法を検討しますので1週間後にもう一度打ち合わせお願いしますと言われたそうです。どんな方法があるのかとお聞きするとわからないと返答があり、お客様は不信感を抱いてしまったとのことでした。

これはほんの一例にしかすぎませんが、初動はとても大事です。わたくしたちも疑問に思ったりわからないことは、市役所や各所に行きこの土地は？この道路は？と実際の担当者とお話しして調査をいたしております。その土地、土地で条件は違います。実際に現地に赴きその土地で住宅は建てれるのか？どのような用途地域で高さ制限や容積率、建蔽率、防火地区なのかなど事前調査をさせていただきます。取得して調べなければいけないもの（求積図や謄本など）は実費にてお支払いいただきますが、その辺はご了承ください。